中润泰·荆州地产核心数据周报【07.03—07.09】

腾讯房产·荆州2017-07-13 15:12
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『一、房产政策方面』

【宏观政策】

■ 总理两会报告 房地产政策将迎来重大改变

在《2017 年重点工作任务》的章节里,李总政府工作报告对于房地产进行了集中表述,说明对房地产政策的重视程度。主要内容包括:因城施策去库存,今年大方向还是以去库存为主,重点强调“因城施策”,尤其是边缘地区的三四线城市;以市场为主满足多层次需求,以政府为主提供基本保障,简而言之就是商品房归市场,保障房归政府,政府要解决最底层老百姓的居住问题,至少要让老百姓有房子住,进行棚户区住房改造、发展公租房;房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地,规范开发、销售、中介等行为;棚户区的建设会加快,未来对于很多一二线城市来说,棚户区改造依然是政策红利区域。

□ 解读:2017年,楼市政策的主要特征是:一二线城市抑制投资需求,三四线城市刺激有效需要。未来楼市发展的主要方向依然是二线及部分三线城市,从土地供应角度看,核心城市增加土地供应难度大,这些区域的发展主要在辐射区,包括北京、上海、深圳周围的二线城市将是2017年楼市主要的活跃区域,将会多卖住宅用地。

未来,为保持房地产市场平稳运行,政策上还需要供需结合,在加强抑制投机投资性需求的同时,注重发挥土地供应、机制建设等供给手段的作用。 26日全国住房城乡建设工作会议今天在北京举行。住建部提出,2017年要千方百计抓好房地产调控,确保房地产市场平稳健康发展。近日召开的中央经济工作会议针对房地产发展做出重要部署,强调“房子是用来住的、不是用来炒的”“既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落”。这一明确定位,为促进房地产市场平稳健康发展指明了方向,同时也为不少纠结于房价涨跌、看不清楼市走势的群众送上了一颗“定心丸”。近日召开的中央经济工作会议针对房地产发展做出重要部署,强调“房子是用来住的、不是用来炒的”“既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落”。这一明确定位,为促进房地产市场平稳健康发展指明了方向,同时也为不少纠结于房价涨跌、看不清楼市走势的群众送上了一颗“定心丸”。中央经济工作会议12月14日至16日在北京举行。统计,截至11月29日,已有甘肃、海南、河北、辽宁、甘肃、四川、江西、吉林、上海、北京等地相继出台文件或政策,促进住房租赁的规模化、专业化发展。● 投资:加大改革力度促进民间投资

『二、土地市场监控』

1、本周土地无新增供应:

2、2017年年度土地数据汇总:

中润泰·荆州地产核心数据周报【07.03—07.09】

■ 2016年土地成交20宗,面积89.7万方,主要集中在周边片区。

■ 2017年1-6月宗地成交7宗,总80.5万方,其中周边片区成交地块面积39.99万方,宗地用途为文体娱乐用地;荆北片区成交三宗,地块面积23万方,为绿地集团(20.96万方)及碧桂园集团(2.1万方)摘得;沙北片区成交地块面积17.4万方,商住一体,为碧桂园(7.3万方)及奥园(10.1万方)竞拍所得;城南片区本月成交一宗,商住一体,面积3.52万方。

『三、商品房供应监控』

1、本周荆州市场无新增供应

2、2017年新增供应分析:

中润泰·荆州地产核心数据周报【07.03—07.09】

■ 2017年1月-6月总新增供应面积为53.74万方,其中住宅项目新增46.2万方,商业项目新增总面积7.58万方(包含写字楼新增1.99万方)。

■ 2017年1月-6月住宅项目总新增供应46.2万方,主要集中在城东片区,新增供应21.6万方,占比47%;其次为沙北片区,新增9万方,占比19%。

『四、荆州楼市本周成交监控』

■ 2017年07月03日——2017年07月09日,荆州楼市整体成交量为593套。(注:数据参考依据为网签备案数据)

中润泰·荆州地产核心数据周报【07.03—07.09】

『五、荆州楼市本周动态』

【楚天都市朗园】 110万方楚天都市生活圈,90m²两房拓三房,130-190m²阔景华宅,现抢购中

【荆州海洋世界】 7月9日荆州海洋世界首届商业峰会召开,峰会上举行了大批商家入驻商业小镇的签约仪式。

【龙城怡景园】 7月9日龙城怡景园开盘,推出1#、2#楼。3#、6#楼启动认筹,认筹五千抵两万,预计下月推出。

【恒隆四季城】 恒隆四季城二期金域天下建面100-144㎡精装房现启动诚意登记。

【荆州新天地】 新天地三期现诚意登记中,凭身份证至售楼部登记可享优先选房权,仅限500名。

『六、荆州区域库存情况』

中润泰·荆州地产核心数据周报【07.03—07.09】

中润泰·荆州地产核心数据周报【07.03—07.09】

■ 住宅市场来看,城东片区库存量最高,主要集中在大盘,如金源世纪城、合汇公园天下等,近月来金源成交量一直位列前茅,去化速度较快。沙北新区库存量仅次于城东,以东都怡景、凤冠景汇园等为代表。

■ 商业市场库存前三的片区都是以商业综合体为主,荆北片区有百盟光彩商贸城、家居建材大市场等,沙北新区集中在义乌小商品城及新天地商业,周边片区则是以荆州海洋世界为代表项目,而其他片区多以住宅底商为主。

(备注:库存数据以月度监控数据为准,不跟踪至每周。)

『七、中润泰市场研究部观点』

1. 宏观市场分析

【政策层面】:

继5月份一线城市房贷利率的大幅上涨之后,6月份二线城市也迎来了房贷利率的全面收紧,涨幅明显,各二线城市首套房贷款平均利率接近甚至超过基准利率。一线城市对于房地产政策反应敏感,大多数银行于5月份已率先调整至基准水平,甚至基准上浮10%;二线城市相对缓慢,6月份开始大面积的房贷利率收紧,全面上浮逼近基准利率。另外,受监测的533家银行中,有21家银行支行暂停了房贷业务,但这些银行支行本身房贷份额占比较小,暂停房贷业务对自身和房市都不会产生较大影响。自从2014年降息以来,银行一直进行着资产重定价的工作,期间,受到资产荒和坏账风险暴露的影响,更进行着资产结构的调整,结合房地产去库存,住房贷款成为大量银行优先配置的资产,提供了较多利率折扣,房贷供给显著扩大。但随着流动性收缩、银行负债成本上升,资产收益下行导致银行的收入及利润承压。在这样的情况下,再加上信贷额度的限制,银行逐步减弱房贷折扣、提高房贷利率就成为必然选择,五六月份的数据已经展现了相关迹象。预计此后几个月,房贷利率仍然会保持上行趋势。

【市场层面】:

统计数据显示,2017年1-6月,全国300个城市成交楼面均价为2242元/平米,同比上涨39%;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)成交楼面均价为3795元/平米,同比上涨29%。今年上半年,全国300个城市共推出土地11481宗,同比减少10%;推出土地面积45967万平米,同比减少4%。其中,住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)3554宗,同比减少1%;推出土地面积16168万平米,同比增加12%。在最近的土地价格上涨中,三、四线城市呈现领涨局面。在供地面积并未有明显增长的情况下,各地土地出让金却明显上涨。2017年前6个月,全国300个城市整体楼面均价及出让金皆上涨,前6个月土地出让金总额超1.5万亿元,同比增长近四成。其中,三、四线城市成交楼面均价领涨,平均溢价率较去年同期有明显上扬。

2、荆州市场环境

①本周成交量环比上周基本持平,成交价格较稳定。另龙城怡景园本周开盘,开盘当天成交均价为4800元/㎡,去化九成。

②7月7日,荆州高新区项目集中签约仪式举行,中国华融证券等10家企业签约投资54亿元,此次集中签约对于高新区的发展来说起到了及其重要的推动作用。

③7月起,住房公积金异地转移接续业务在全国范围内实现“账随人走,钱随账走”。除在转入地提供原缴存账号等信息外,个人在转出地无需再办理任何手续。对公积金购房者来说更加便捷。

(阅读提示:本文数据仅供参考,报告中的数据来源荆州市房管局、荆州市国土资源局等。)

中润泰·市场研究部

2017年07月11日

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中润泰·荆州地产核心数据周报【07.03—07.09】

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