如何防范一房二卖?发生一房二卖怎么处理?

如何防范一房二卖?发生一房二卖怎么处理?

所谓一房二卖,就是指出卖人先后或同时以两个买卖合同,将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人,所以又称房屋的二重买卖。那么,一房二卖的情形有哪些?购房者如果遇到一房二卖的情形,房子归谁,该如何处理呢?

一、一房二卖的情形有哪些?

一是销售已经被人购买或者认购的房屋,如个人之间的二手房交易,双方只是草率的签订了简易合同,未到房产登记部门办理过户手续,事后房主将房屋卖给他人;购买商品房未依法在网上签约备案,开发商事后将房屋卖给他人;开发商为筹集资金,以相对低价为诱饵,以交押金、定金方式“卖房”,用收条代合同,取得预售许可证或楼盘开发完成后再将房屋卖给他人。

二是销售产权受限的房屋,如开发商因资金紧缺,为偿还材料款或其他借款将房屋抵偿或抵押,但又均未办理抵押或过户手续,以致出现重复抵偿、抵押或出售的现象;私自将法院已查封的房屋出卖给他人。

三是“黑市”开发,如在集体所有制土地上开发“小产权房”,将个人私房开发成“商品房”出售,因为此类住房无法取得房产证,极易出现一房二卖的现象。

二、一房二卖的房子归谁?

1、若两份合同都没有办理登记

两份合同均未办理登记且标的房屋尚未交付的情况,属于两份合同均处于未实际履行的状态,应当以签订在先的合同优先得到履行为优先履行判定标准。即哪一份合同签订的日期在前则能优先拥有房屋的产权,即先签订合同的一方可以优先获得房屋的产权。

2、两份合同都没有办理登记,其中一份合同已将标的物房屋交付

其中一份合同得到实际履行,体现了卖房人的意愿,这种履行也是合法履行,这时,已经接房的一方就可以获得房屋的产权,而不论签订合同的先后顺序。

3、两份合同中有一份已进行了过户登记,另一份未作过户登记

这种情形不管房屋是交付了那一方,那么已经登记的一方取得了房屋的产权。因房屋的过户登记是物权变更范畴,按照物权优先于债权的原理,先办理登记的,在所有程序上签订的合同都能被确认的效力,而未办理登记的,只能选择向卖房人要求赔偿。

三、一房二卖该如何处理?

在“一房二卖”纠纷中,房屋的所有权按下列原则处理:

1、如果在几个购房人中,有办理完房产证过户登记手续的

该房屋的所有权就由该购房人取得,我国对房地产权属的管理实行登记发证制度。土地使用权、房屋所有权证和其他房地产权利的取得、形成、转让、变更、终止、灭失等,都必须依照规定进行登记,只有进行登记、办理产权证后,该房屋才是真正属于你的。

这就提醒广大购房人,要尽可能要求房地产公司在合理的期限内尽早办理登记过户手续。

2、几个购房人都没有办理产权过户手续的

这种情形由房屋的合法占有人享有优先购买房屋的权利。其中一个占有人基于合法的原因(合同),已经拿到房屋钥匙、搬入该房屋居住的,由该购房人取得该房屋的所有权。

四、如何预防一房二卖的发生?

1、买房时一定要及时网签,严格采取资金监管及资金托管的形式进行交易

根据目前的房屋买卖交易设置,二手房网签可以使房产交易透明化,通过规范合同文本,充分保障买卖双方当事人的合法利益,通过备案有效防止一房二卖。同时,买房者在签订购房合同时,应尽量能够明确“一房二卖”等禁止性规定,并加重此种行为的违约责任。

2、在买房前查清楚所购房屋的产权,提存房屋产权证

从签订房屋买卖合同到正式办理房屋产权变更登记手续之间还有一段时间。由子房地产市场价格的波动,卖房者有可能在这段时间内将房屋以较高价格转让给第三人。

为了避免这种情况的发生,购房者可以调查所购房屋产权,提存房屋产权证对卖房者的“一房二卖”行为加以防范。

看了上文的介绍,相信大家对一房二卖的相关知识都有了一定的了解。虽然法律明确规定了一房二卖的情形有哪些,也告诉了大家一房二卖的房子归谁。但是现实生活中,很多开发商总是有各种办法来钻法律的空子,结果严重侵犯购房者的合法权益。

实践告诉大家,遇到一房二卖的情况,最好的办法还是找有相关经验的房产律师寻求帮助,毕竟他们有处理这方面问题的专业能力和实践经验。

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